Choć w teorii bardzo podobne, w praktyce najem i dzierżawa różnią się od siebie z prawnego punktu widzenia. Samo nadanie w tytule umowy jednej, czy drugiej nazwy, nie świadczy jeszcze o tym, czy jest to umowa o najem, czy umowa o dzierżawę. Decyduje cel umowy i jej treść. Jest kilka różnic między tymi dwiema formami - jakie to różnice?

Najważniejsza różnica - pobieranie pożytków

W przypadku najmu sprawa jest nieco prostsza. Najemca płaci wynajmującemu czynsz za możliwość użytkowania przedmiotu najmu. Przykładowo - wynajmujemy mieszkanie i możemy z niego korzystać. Wynajmujemy lokal i możemy w nim prowadzić działalność gospodarczą.

W przypadku dzierżawy wynajmujący uzyskuje prawo nie tylko do użytkowania przedmiotu najmu, ale również do pobierania z niego pożytków. Najprostszym przykładem może tu być pole, czyli grunt rolny. Tu pożytkiem będą zebrane plony. Jeśli pole jest wydzierżawione, dzierżawca ma możliwość nie tylko zebrać te plony, ale również je sprzedać, w ten sposób mając z nich pożytek. Taki typ pożytków nazywamy naturalnymi. Nieco bardziej skomplikowana jest sprawa chociażby lokali. Jeśli wydzierżawiony zostaje lokal, w którym można prowadzić działalność sprzedażową, czy inną działalność gospodarczą, dzierżawca ma prawo samodzielnie tego lokalu używać, ale również wynająć go kolejnej osobie i samemu ciągnąć z tego tytułu zysk. Taki typ pożytku nazywamy pożytkiem cywilnym. Nie jest to możliwe, jeśli lokal zostaje wynajęty, w takim bowiem wypadku wynajmujący nie ma prawa do pobierania pożytków, może więc jedynie samodzielnie używać lokalu, na przykład do prowadzenia własnej działalności. Choć można by polemizować, że przecież ciągnąc zyski, na przykład ze sklepu prowadzonego w wynajętym lokalu pobieramy przecież pożytki, w świetle prawa nie jest to pożytek cywilny pobierany przez najemcę. Według wyroku Sądu Najwyższego, taki dochód jest „końcowym efektem działalności gospodarczej”, a nie zyskiem płynącym bezpośrednio z samego wynajętego lokalu. Gdyby natomiast przedmiotem umowy miał być, przykładowo, cały pawilon, w którym dana osoba planuje utworzyć i dalej wynajmować stoiska na działalność handlową, cały pawilon musiałby zostać wydzierżawiony - o tym zaś stanowić będzie treść zawartej umowy.

Kolejnym przykładem, gdzie przedmiot umowy może być zarówno wynajęty, jak i wydzierżawiony, to parking lub miejsce parkingowe. Jeśli zostaje ono udostępnione jedynie do użytku „bezpośredniego”, odpowiednia będzie umowa najmu. Można jednak też wydzierżawić parking, wówczas jednak w umowie musi się znaleźć informacja na ten temat - przykładowo, że wynajęta zostaje cała powierzchnia na parking, którym dzierżawca będzie zarządzał i pobierał opłaty. W takim wypadku dochody z parkowania samochodów staną się pożytkiem cywilnym pobieranym przez dzierżawcę.

Czas trwania

Czas trwania to kolejna kwestia różniąca wynajem od dzierżawy. Maksymalny czas trwania umowy to jedna z najważniejszych różnic między tymi dwoma rodzajami umów. Wynajmujący, zwłaszcza jeśli chodzi o lokale pod działalność gospodarczą, chcieliby, aby czas wynajmu był możliwie jak najdłuższy, tak, by nie stracić siedziby po stosunkowo krótkim czasie kilku lat. Tymczasem, umowa najmu może zostać zawarta na okres maksymalnie 10 lat. Wyjątek stanowi przypadek, gdy umowa zawierana jest między przedsiębiorcami. Jeśli jednak tylko jedna strona jest przedsiębiorcą, limit 10 lat również obowiązuje. W przypadku dzierżawy zaś, ten okres jest dłuższy aż o 20 lat, czyli umowa dzierżawy może być zawarta na czas do 30 lat. Co ważne, po tym okresie nie może być przedłużona na kolejny określony czas, tylko automatycznie przekształca się w umowę na czas nieoznaczony.

Najem, czy dzierżawa - co to za umowa?

Jak określić, czy mamy do czynienia z umową najmu czy dzierżawy? Nie należy sugerować się samym nagłówkiem umowy, niczego on tutaj nie zmienia. Liczy się treść umowy i zawarte w niej postanowienia. Zdarzało się w przeszłości, że próbując podpisać umowę na czas dłuższy niż 10 lat strony po prostu nazywały ją „umową dzierżawy”. Z prawnego punktu widzenia jednak taki zabieg nie jest dopuszczalny i nie zmienia formy prawnej takiej umowy - jest to nadal umowa najmu. W przypadku ewentualnych sporów, tę kwestię rozstrzygnie sąd.

Obniżanie czynszu

Ostatnim istotnym elementem różniącym umowę najmu od dzierżawy są możliwości obniżenia czynszu. Dzierżawca ma bowiem prawo zażądać od właściciela obniżenia czynszu na określony czas, w związku ze znacznym obniżeniem przychodów z przedmiotu dzierżawy. Jest to jednak możliwe tylko w przypadku, jeśli przychody są niższe ze względów niezależnych od dzierżawcy. Najprostszym przykładem znów mogą być tu płody rolne z dzierżawionego pola. Jeśli w wyniku klęski żywiołowej plony zostaną doszczętnie zniszczone i dzierżawca w związku z tym nie będzie w stanie zapłacić pierwotnego czynszu, może porozumieć się z właścicielem i na tej podstawie obniżyć czynsz za ten sezon. Taki przepis nie dotyczy umowy najmu.