Na ogół budowa obiektu lub rozbudowywanie istniejącego wymaga pozwoleń i skrupulatnej dokumentacji, a co najmniej zgłoszenia, że taka praca będzie przeprowadzana. Jeśli jednak te warunki nie zostaną spełnione, mamy do czynienia z samowolą budowlaną. Konsekwencje takiej samowoli obejmują zazwyczaj kary grzywny, albo nawet nakaz rozbiórki nielegalnego obiektu. Prawo budowlane pozwala jednak na legalizację tego typu przypadków. Nie jest to łatwa procedura, ale jest możliwa. Co należy zrobić, by zalegalizować samowolę budowlaną?

Co to właściwie jest?

Niestety nie istnieje jednoznaczna definicja samowoli budowlanej. Przyjmuje się jednak, że chodzi o budowanie bez pozwolenia, ale też dobudowywanie nowych elementów to istniejących już obiektów lub po prostu budowanie niezgodne z przepisami. Pod samowolę budowlaną podpada też rozpoczęcie prac budowlanych zanim zapadnie ostateczna decyzja o wydaniu zezwolenia na budowę. Przy wydawaniu takiego zezwolenia dopełniona musi być procedura i dopiero, gdy zostanie wydana ostateczna decyzja, można rozpocząć prace. Zdarza się jednak, że inwestorom zależy na czasie i zaczynają wcześniej. Grozi to jednak późniejszymi karami lub nakazem rozbiórki.

Procedury legalizacji samowoli budowlanej

Według polskiego prawa budowlanego istnieją dwie procedury zezwalające na zalegalizowanie samowoli budowlanej. Wszystko zależy od tego, kiedy obiekt powstał. Dla budynków ukończonych przed 1995 rokiem obowiązuje procedura zgodna z ustawą z 1974r. Dla budynków i prac nowszych - po 1995r. obowiązująca procedura weszła w życie końcem 1994r. Procesy różnią się nieco od siebie zarówno wymaganą dokumentacją, jak i kosztami.

Obiekty powstałe po 1995r.

Dla nowszych obiektów, tych, których budowa zakończyła się po 1995r. lub wciąż trwa, muszą być spełnione dwa warunki. Po pierwsze obiekt nie może kolidować z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także z przepisami techniczno-budowlanymi. Po drugie, obiekt ma stan zgodny z aktualnymi przepisami prawa budowlanego lub można go do takiego stanu doprowadzić. Jeśli te dwa warunki są spełnione, nie można nakazać rozbiórki takiego budynku. Można natomiast obiekt zalegalizować, jednak dopóki trwa procedura legalizacji należy wstrzymać wszystkie prace wykończeniowe i modernizacyjne. Dopiero, gdy zostaną zgromadzone wszystkie niezbędne dokumenty i uiszczona opłata legalizacyjna, inspektor nadzoru budowlanego będzie mógł wydać decyzję legalizującą obiekt. Sama procedura nie jest skomplikowana, wysokie są jednak koszty. Opłata legalizacyjna to 50.000 złotych za dom jednorodzinny i 25.000 złotych za garaż, altanę, czy domek letniskowy. W przypadku mniejszych altanek, czy dobudówek czasem nie jest potrzebne pozwolenie, a jedynie zgłoszenie budowy. Jeśli jednak nie zostanie ona zgłoszona, również jest to traktowane jako samowola budowlana. W tym wypadku opłaty legalizacyjne wynoszą od 2500 do 5000 złotych.

Obiekty powstałe przed 1995 r.

W przypadku budynków starszych proces jest o wiele tańszy, natomiast bardziej skomplikowany ze względu na konieczność dostarczenia pewnych dokumentów. Drugim kłopotem jest brak jednoznacznej definicji zakończenia budowy, nie zawsze więc wiadomo, czy budynek rzeczywiście ukończono przed 1995 rokiem, czy też nie.
Amnestii na samowole budowlane sprzed 35 lat można udzielić pod dwoma warunkami. Obiekt musi być na działce, która według planu zagospodarowania przestrzennego jest działką budowlaną, a także obiekt nie stanowi żadnego zagrożenia. Jeśli te dwa warunki są spełnione, należy dostarczyć też dokumenty potwierdzające, że budowa zakończyła się przed 1995 rokiem. Ponieważ w urzędach najczęściej tak stare dokumenty są już zniszczone, trzeba szukać alternatyw - mogą to być rachunki za materiały budowlane, książki ruchu budowlanego z urzędów gminy, umowy z pracownikami, a nawet deklaracje świadków. Dokumenty należy dostarczyć wraz z wnioskiem o legalizację do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Dodatkowo potrzebna jest inwentaryzacja powykonawcza obiektu i ekspertyza techniczna, która potwierdzi przydatność użytkową budynku. Od momentu złożenia wniosku inspektor nadzoru budowlanego ma 21 dni na przeprowadzenie kontroli. Jeśli ta wypadnie pozytywnie, inspektor może wydać decyzję o legalizacji obiektu.

Jak się tego ustrzec?

Aby uniknąć wszystkich tego typu komplikacji oraz kosztów, najlepiej skrupulatnie dopełniać wszystkich formalności, jeśli decydujemy się na budowę lub rozbudowę istniejących budynków. Pamiętaj o zgłoszeniu budowy, gdy to konieczne i rozpocznij prace dopiero po otrzymaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeśli kupujesz stary obiekt, upewnij się, że sprawdzisz dokładnie wszystkie dokumenty, księgi wieczyste i plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku, gdy kupiony obiekt okaże się samowolą budowlaną, to Ty, jako nowy właściciel będziesz odpowiedzialny za legalizację, dopilnuj więc dokładnego sprawdzenia dokumentacji, by uniknąć później kłopotów.