Kodeks cywilny (art. 647-658) reguluje kwestie umowy budowlanej w ogólnym tego określenia znaczeniu. W rzeczywistości umowa ta może mieć różne nazwy - o realizację inwestycji budowlanej, o wykonanie budynku, czy o remont budynku. To zróżnicowanie podkreśla, jak szeroki może być zakres „robót budowlanych” objętych umową. Dla ułatwienia jednak przyjmuje się tę ogólną nazwę umowy, z możliwością doprecyzowania w konkretnym dokumencie.
Z definicji umowa o roboty budowlane oznacza kontrakt pozwalający na realizację inwestycji budowlanej. Nie jest to jedyny dokument obowiązujący przy wykonywaniu prac - obowiązują tu także ogólne przepisy prawa budowlanego, ale też praca musi być wykonana zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Obie strony podpisujące umowę zobowiązują się do konkretnych prac - inwestor do zapewnienia odpowiednich warunków, przede wszystkim do wskazania terenu budowy, podania projektu i spełnienia wszystkich wymaganych przepisów, a po zakończeniu robót to odebrania gotowego obiektu i uiszczenia zapłaty, wykonawca zaś do przeprowadzenia wskazanych robót we wskazanym terminie.

Czym innym jest umowa o projekt, zawierana wcześniej i nie z firmą budowlaną, a z projektantem, który zobowiązuje się dostarczyć projekt obiektu. Umowa o roboty budowlane natomiast jest szczególnym przypadkiem umowy o dzieło. Została skonstruowana oddzielnie ze względu na swoją specyfikę i bardzo szeroki zakres charakterystycznych regulacji.
 

Co koniecznie musi zawierać umowa o roboty budowlane?

Elementy bez których umowa o roboty budowlane z pewnością nie może istnieć to przede wszystkim wzajemne zobowiązania, które określą, co każda ze stron ma za zadanie zrobić w ramach umowy. Będą to więc wspomniane już wyżej kwestie: zobowiązanie się wykonawcy do oddania obiektu wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej; zobowiązanie się inwestora do wykonania czynności wymaganych przepisami, by roboty mogły się rozpocząć, a po zakończeniu pracy odebranie obiektu i zapłata.
Dodatkowo wypisane muszą zostać konkretne roboty ze wskazaniem, czy będą wykonane bezpośrednio, czy przez podwykonawców.

Kolejny element, który musi być określony w umowie o roboty budowlane to strony umowy. Będzie to inwestor, czyli ten, kto zamawia wykonanie obiektu i finansuje to zlecenie, oraz wykonawca, czyli ten, kto dane zlecenie przyjmuje. Zdarza się, że wykonawca jako taki fizycznie nie przeprowadza samodzielnie żadnych robót, a tylko organizuje pracę podwykonawców. Ci z kolei pracują również na podstawie umów z głównym wykonawcą, co więcej, musi się to odbyć za zgodą inwestora. W przypadku gdy wykonawca bezpośrednio zajmuje się pracami, mówimy o wykonawcy generalnym.
Zgodnie z przepisami, żadna ze stron nie musi być przedsiębiorcą - mogą to być nawet osoby fizyczne, ale również osoby prawne lub jednostki organizacyjne bez osobowości prawnej.

Wreszcie w umowie określony musi być przedmiot umowy, czyli obiekt budowlany, który ma zostać wykonany bądź, w przypadku umów o remonty - odnowiony. Potrzebna jest tu precyzja. Im więcej szczegółów tym lepiej - czy ma to być pojedynczy budynek, czy zespół budowli? Czy w zakres robót wchodzą również instalacje? Dodatkowo, jako załącznik do umowy pojawić się muszą projekty, czy specyfikacje techniczne, które pozwolą ustalić wszystkie potrzebne szczegóły przedmiotu umowy. Dotyczy to również harmonogramu prac, kosztorysu, czy pozwolenia na budowę.

Prawa i obowiązki inwestora i wykonawcy

Przepisy jasno określają prawa i obowiązki obu stron związanych umową o roboty budowlane.
Obowiązki inwestora to przygotowanie robót zarówno finansowe, jak i organizacyjne i logistyczne - od dostarczenia projektów, przez określenie gruntu, gdzie prace mają być wykonane po załatwienie pozwolenia na budowę. Ponadto inwestor odpowiedzialny jest za współpodejmowanie decyzji dotyczących budowy, czy wyrażenie zgody na zatrudnienie podwykonawców. Na koniec inwestor zobowiązany jest odebrać gotowy obiekt oraz uregulować rachunki z wykonawcą.
Z kolei wykonawca zobowiązany jest zabezpieczyć teren budowy - to właśnie on odpowiada za ewentualne szkody w czasie prac, musi więc skontrolować też, czy dokumentacja otrzymana od inwestora jest poprawna i zgłaszać wszystkie sytuacje mogące być przeszkodą w robotach. Podstawowym jednak obowiązkiem wykonawcy jest wykonanie obiektu zgodnie z umową i przepisami, a następnie oddanie obiektu do użytku.
Główne prawo inwestora zaś to kontrola prac, a wykonawcy - prawo do wynagrodzenia za ukończone zlecenie.

Kwestie wynagrodzenia

Wynagrodzenie powinno być ustalone w umowie. Może przybrać formę zryczałtowanego, czyli z góry określonej kwoty, lub na podstawie kosztorysu, oczywiście odpowiednio przeliczone już po zakończeniu robót. Ponadto może być płacone w częściach, po kolejnych etapach prac, lub w całości.
W przypadku, gdy roboty nie zostaną ukończone, ale z winy inwestora, nie zaś wykonawcy, inwestor zobowiązany jest zapłacić wykonawcy, z tym, że może odliczyć kwotę, jaką wykonawca oszczędził w związku z niewykonaniem prac.
Istnieje też możliwość zażądania od inwestora gwarancji zapłaty - ma to na celu zabezpieczenie wykonawcy przed nieotrzymaniem zapłaty lub otrzymaniem jej z opóźnieniem. Gwarantem jest bank lub zakład ubezpieczeniowy. Inwestor nie może odmówić takiej gwarancji, jeśli wykonawca jej zażąda.

Rozwiązanie umowy

W umowie może pojawić się klauzula o możliwości rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Oprócz tego każda ze stron może wypowiedzieć umowę, wtedy obowiązują określone terminy, w jakich zostaje ona rozwiązana. Ponadto inwestor, zgodnie z przepisami może odstąpić od umowy w określonych sytuacjach - gdy wykonawca opóźnia się z zakończeniem, lub nawet rozpoczęciem robót do tego stopnia, że można uznać za prawdopodobne niewywiązanie się z umowy w terminie. Dodatkowo prawo od odstąpienia od umowy inwestor ma również, gdy obiekt wykonywany jest w sposób sprzeczny z umową lub pojawiają się wady konstrukcji. Zgodnie z przepisami odnośnie umowy o dzieło, które również stosują się do umów o roboty budowlane, inwestor może odstąpić od umowy w dowolnym momencie, jest wtedy jednak zobowiązany wypłacić ustalone wynagrodzenie (z wyłączeniem tego, co wykonawca oszczędził przez wcześniejsze zakończenie prac).